BGH Urteil
stärkt Bed&Breakfast-Gastgeber, die selber Mieter sind.
Bisher war es
so, das wenn man als Mieter seinen Vermieter fragte, ob er mit Untervermietung
einverstanden ist und er ablehnte, man nur das Recht zu fristlosen Kündigung
des Mietobjektes hatte. Das war natürlich nicht
der Plan, inbesondere wenn die Gründe, die der Vermieter für seine Ablehnung
anführte, völlig irrational waren.
Nun hat das BGH entschieden, das der
Vermieter sich schadensersatzpflichtig macht, wenn der eine begründete
Untervermietung ablehnt.
Begründet heisst zum Beispiel, längere eigene
Abwesenheit und der wichtigste Grund: Finanzielle Probleme, die es nötig machen,
ein Teil der Wohnung unterzuvermieten. Und finanzielle Probleme - die hat doch
jeder :-)
Die heutige
Arbeitswelt verlange Mobilität, Arbeitnehmer müssten auch bei ihrem Wohnort
flexibel sein. Wer aus beruflichen Gründen eine Mietwohnung zeitweise nicht
nutzen kann, hat daher einen Anspruch auf Untervermietung. Konsequenz: Erlaubt
das ein Vermieter nicht, macht er sich schadenersatzpflichtig.
In dem
Fall, der dem BGH vorlag, und den er entschieden hat, hatte ein Ehepaars auf
Schadenersatz gegen seinen Vermieter geklagt (Urteil vom 11. Juni 2014 – Az.:
VIII ZR 349/13). 7475 Euro plus Zinsen wollten sie haben, weil der Vermieter
ihnen die Untervermietung ihrer Wohnung in Hamburg verwehrt hatte.
Die Mieter
wollten diese für die Dauer eines beruflich bedingten Aufenthalts in Kanada
teilweise untervermieten und danach wieder übernehmen. Auch um Wohnkosten zu
sparen, wollten sie ihre Hamburger Zuhause nicht völlig aufgeben.
Die Richter
am BGH erkannten in dem Plan des Ehepaares, Reise- und Wohnkosten zu sparen und
wieder in die alte Wohnung zurückzuziehen, ein "berechtigtes Interesse zur
Untervermietung eines teils der Wohnung". Und erteilten der Weigerung des
Vermieters eine Absage. Sie sprachen dem klagenden Ehepaar den geforderten
Schadenersatz zu.
Das hat Auswirkungen. Denn damit ist endlich der
Blockadegrund für die Untervermietung gefallen. Warum sollte auch ein Vermieter
etwas dagegen haben? Kann dem Vermieter ja nur Recht sein, wenn sein Mieter
finanziell besser ausgestattet ist.
Grundlage für den Anspruch auf
Untervermietung ist Satz 1 Absatz 1 von Paragraf 553 des Bürgerlichen
Gesetzbuchs (BGB): "Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein
berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu
überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen." Soweit
die Voraussetzungen – einen Ausschluss formuliert Satz 2: "Dies gilt nicht,
wenn... dem Vermieter die Überlassung... nicht zugemutet werden
kann."
Der Wortlaut des Paragrafen 553 bleibt derselbe. Dennoch haben die
BGH-Richter mit ihrer Entscheidung neue Regeln aufgestellt. Das Interesse des
Mieters an einer Untervermietung wiegt jetzt deutlich schwerer, als bislang
üblich.
Es ist die im Arbeitsleben verlangte Mobilität und Flexibilität,
die nach den Worten von Peter Frellesen, Vorsitzender Richter des VIII.
Zivilsenats am BGH mehr denn je den Anspruch auf die Untervermietung einer
Wohnung begründe.
Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland
weist darauf hin, dass Mieter zwar das Recht haben, ihre Wohnung
unterzuvermieten, dass sie jedoch dafür die Zustimmung ihres Vermieters einholen
müssen.
Auch nach der jetzt vorliegenden Entscheidung des BGH gilt: Wer
ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Kündigung.
Der Deutsche
Mieterbund begrüßte den Spruch aus Karlsruhe: "Wir halten die Entscheidung für
gerecht und praxistauglich", Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund der
Nachrichtenagentur dpa. "Sie schafft die notwendige Flexibilität, die man als
Mieter haben muss." Das Recht auf Untervermietung werde angesichts von knappem
Wohnraum in großen Städten wie Berlin oder Hamburg immer
wichtiger.
--> Kann Mieter alleine nicht zahlen, darf er
untervermieten
Die von der Gesellschaft geforderte Flexibilität dürfe
nicht zulasten von Mietern gehen, sagte Ropertz. Die Kündigung einer Wohnung
würde bedeuten, dass man erneut auf Wohnungssuche gehen müsse – "was aller
Wahrscheinlichkeit nach mit einer großen Preissteigerung verbunden ist". Mieter
müssen die Möglichkeit haben, dieses Risiko zu minimieren. Gegebenenfalls durch
Untervermietung.
Und nun wichtig:
Weitere Fälle, die ein "berechtigtes
Interesse" des Mieters begründen sind beispielsweise die Verkleinerung der
Familie oder wenn sich die finanzielle Lage eines Mieters verschlechtert, so
dass er die Miete alleine nicht mehr bezahlen kann. Dann muss der Vermieter die
Erlaubnis zur Untervermietung erteilen (Az.: 422 C 13968/13).
Und ab
sofort hat man als "Druckmittel" die Drohung des Schadenersatz, falls der
Vermieter irrational Untervermietung ablehnt.
Das ist gut - für beide
Seiten. Gibt Rechtsfrieden und lässt jedem Mieter dem Spielraum, zumindest einen
Teil seiner Wohnung unterzuvermieten. Und wenn man nur einen Teil
untervermietet, zum Beispiel ein oder zwei Zimmer mit gemeinsamen Bad/Wc und
Küche - dann hat man auch mit Zweckentfremdungsverbote etc. nichts zu tun, weil
man da nicht reinfällt.
Und Gästezimmer - dies mal aus der Praxis von
urbanbnb.de - die laufen sehr gut. Mit einem Gästezimmer können Sie bei
einer 3-Zimmerwohnung schon fast die gesamte eigene Miete
verdienen.
Melden Sie gleich Ihr Zimmer bei uns an - denn es ist keine Untervermietung, wenn Sie nur bis zu 6 Wochen an einen Gast vermieten. Gilt als Besuch, auch wenn dieser bezahlt :-)
Kommentare
Kommentar veröffentlichen